Покупка недвижимости для инвестиций.
Советы и рекомендации

В 2019 году доля контрактов по приобретению первичной недвижимости в Санкт-Петербурге в качестве инвестиций составила более 25% сделок. Это связано с доходностью вложений в первичную недвижимость.

Многие люди воспринимают инвестиции в недвижимость не столько как возможность заработать, но как способ сохранения денег от инфляции. Поэтому часто сравнивают банковские депозиты и вложения в жилье. Но у недвижимости есть важные отличия от депозита — во-первых, владелец может получать арендный доход, во-вторых, с течением времени квартира растет в цене и ее можно продать по более высокой цене.
В среднем в сегменте масс-маркет от стадии котлована до сдачи объекта в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличивается на 30−35%, а ликвидность объекта определяется локацией и стратегией застройщика в области ценообразования.

Где купить квартиру в Санкт-Петербурге для инвестирования? Как выбрать хорошего застройщика? Сегодня мы подготовили обзор о том, как выбрать безопасный и выгодный объект для инвестиций.
Как получать доход от владения недвижимостью?
В первую очередь, от перепродажи. Для этого нужно выбрать перспективный объект, приобрести его по минимальной цене, а затем найти платежеспособного покупателя.

Другой, более консервативный способ — сдача в аренду. Пока квартира выставляется на продажу, ее также можно сдавать. Особое место занимают апартаменты, которые можно сдавать и в качестве жилого помещения, и как офис для бизнеса.
Девелоперы сейчас закладывают рост цен при реализации строящегося жилья на уровне 30−35% за все время реализации проекта от старта продаж на начальном этапе до готового ЖК. Более низкая цена на старте дает покупателям возможность экономии, однако это и плата за риски, связанные со строительством.

Застройщики с серьезной репутацией не ставят на старте слишком низкую цену. Но если стартовая цена высока, то и запас ее роста невелик. Если цена в объекте конфликтует с рынком, есть риск, что объект останется невостребованным.

Для заработка на разнице в цене подходят точечные проекты в старых районах Санкт-Петербурга, где существует высокий спрос, есть скверы, водоемы и достопримечательности. Также привлекательны жилые комплексы, расположенные в удачных локациях с хорошей транспортной доступностью и перспективами развития.

Чтобы выбрать проект для инвестирования, нужно сравнить его цену с аналогичными у конкурентов, и если она ниже на 10−15%, то объект подходит для инвестирования. Но нужно внимательно изучить репутацию компании, чтобы не вложить деньги в долгострой. Также можно выгодно инвестировать в проект, находящийся на развивающейся территории. Если место хорошее и пока мало освоенное, но там начинают активно строить другие объекты, вероятно, через несколько лет появится инфраструктура, что значительно увеличит цену объекта.
Привлекательными являются объекты, находящиеся в шаговой доступности от метро, а также в городской черте Санкт-Петербурга. Такие квартиры продать в дальнейшем значительно легче, чем за пределами города — спрос на регистрацию в Петербурге не теряет своей актуальности. Связано это с тем, что городские социальные льготы более обширны, чем областные, и инфраструктура развивается активнее.
Если покупать квартиру на стадии готовности строительства, продавать ее имеет смысл не ранее, чем через пять лет. Дело в том, что цена квартиры в построенном доме до сдачи объекта застройщиком и после сдачи дома госкомиссии, почти одинакова, к тому же такая сделка будет облагаться 13% налогом на прибыль. Тот, кто владеет квартирой более 5 лет, от налога освобождается. Кроме того, за пять лет цена квартиры увеличится на 10−30% в зависимости от расположения, развития района и т. д. А в этот период Вы можете сдавать квартиру в аренду.
Инвестируйте в уникальные объекты.
Если покупаете студию, выбирайте удобную планировку, например, с двумя окнами. Когда Вы выставите квартиру на продажу, это станет конкурентным преимуществом.
Выгоднее приобрести две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную — проще заработать на недорогой недвижимости. Вложения в дорогое жилье более масштабные, окупаются дольше, а поиски покупателя могут затянуться.

Не критично, если недвижимость находится под залоговым обременением банка, собственник все равно может получать доход от своего актива. Хотя соглашение с кредитной организацией может запрещать сдачу в аренду объекта залога или его продажу, поэтому при заключении договора ипотечного кредитования необходимо особенно внимательно отнестись к данным условиям.
Как оценить инвестиционную привлекательность?
Как выглядит схема инвестиций для рядового гражданина? Вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства дома, когда цена самая низкая. В процессе строительства цена растет и достигает своего максимума, когда дом уже построен. Продаете квартиру дороже, чем купили и получаете прибыль.

Сколько можно на этом заработать?
Реальный заработок на вложениях в новостройки это 500 тысяч — 2 миллиона рублей за 1 — 2 года строительства. Всё зависит от вложенной суммы, от удачно подобранной квартиры, от ситуации на рынке недвижимости, от опыта и знаний вашего риэлтора.

Для составления прогноза возможного дохода необходимо произвести предварительный расчет инвестпривлекательности.
При таких расчетах учитывается рост стоимости недвижимости по мере готовности дома.

Например студия на начальном этапе строительства стоит 2 000 000 руб.
Стоимость продажи 2022 г. (предположительно) = 3 000 000 руб.
Доход в %= ((3 000 000−2 000 000)/3 года)*100/2 000 000 = 16,67% годовых.
Очевидно, что возможная прибыль от покупки строящейся недвижимости значительно выше банковского депозита, особенно учитывая тенденцию снижения ставок по депозитам. Но важно обращать внимание на репутацию застройщика, на то, сколько проектов у него в работе, сколько законченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности.

Если сложно оценить риски самому, целесообразно обратиться к профессионалам. Наши менеджеры бесплатно помогут Вам сделать все необходимые проверки и расчеты для наилучшего вложения.
Рассчитать инвестиционную привлекательность
Какую квартиру выбираете?
Много хороших локаций для инвестиций в Санкт-Петербурге, мы подробнее рассмотрим как примеры Московский, Приморский и Выборгский районы.
Московский район
Московский район отличается хорошей социальной и торговой инфраструктурой: есть школы, поликлиники, детсады, крупные супермаркеты, ТРЦ. Возведенные жилые комплексы здесь быстро формируют престижные кварталы, а стоимость квартир в новых домах выше средней стоимости по городу.

В районе есть три железнодорожные станции и 6 станций метрополитена, развита сеть наземного общественного транспорта. Также спрос на квартиры в новостройках связан с уменьшением количества свободных участков под застройку. Со временем стоимость недвижимости здесь растет.
Приморский район
Приморский район также интересен. Он входит в число наиболее динамично развивающихся территорий Санкт-Петербурга: ежегодно здесь возводятся не только новые жилые комплексы, но и торговые центры, офисные здания, активно строятся объекты социальной инфраструктуры, развивается транспорт.
Выборгский район
Популярность Выборгского района для покупки новостройки в качестве инвестиции обусловлена причинами, родственными Московскому району: большое количество зеленых зон, постепенное уменьшение территории под застройку, хорошо развитой социальной и транспортной ситуацией.
Не стоит выбирать жилые комплексы в активно застраиваемых бюджетных районах — Парнас, Девяткино, Кудрово — поскольку там слишком высок уровень конкуренции, и со временем это приведет к проблемам при реализации квартиры или сдачи ее в аренду.
Коммерческая недвижимость
В последние годы растет популярность вложения средств в апартаменты. Будущих владельцев привлекает возможность сдавать недвижимость как гостиничный номер или офис. На апартаментах можно зарабатывать больше, чем при сдаче в аренду аналогичной по цене квартиры, но есть нюансы.
Апарт-отель — это особая разновидность апартаментов гостиничного типа. Апарт-отель очень похож на обычную квартиру: здесь можно жить, разместить шоу-рум, оборудовать студию или салон красоты, сдать помещение под офис. При наличии бюджета и желания можно приобрести несколько соседних помещений и открыть небольшую гостиницу, школу языков, фитнес-клуб или арт-студию.
Внимание инвесторов приковано к апартаментам в связи с тем, что их цена на 15−20% ниже, чем цены на квартиры аналогичного метража. При этом расположение зданий всегда более выгодное. Апартаменты — это нежилые коммерческие помещения, хотя по планировке и расположению они могут быть намного более привлекательными обычных квартир. Но коммунальные платежи на 15−20% выше, чем в жилых домах. Необходимо еще до покупки поинтересоваться среднемесячным чеком на коммунальные платежи.
Получить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, но можно сделать временную регистрацию на пять лет и периодически ее продлевать.
Арендаторы для кратковременного проживания и организации бизнеса зачастую выбирают именно апарт-отели, а не обычные гостиницы. Это происходит по нескольким причинам:
наличие кухни в номере, что весьма удобно;
можно проживать с животными;
наличие специально оборудованных зон для курения;
полный пакет документов для командировочных;
цена ниже, чем в обычной гостинице.
При покупке апарт-отеля для последующей сдачи в аренду нужно учесть такие характеристики:
расположение — чем ближе к центру и к метро, тем быстрее окупятся вложения;
наличие ремонта и мебели от застройщика;
дополнительные услуги, предоставляемые управляющей компанией;
услуги в здании — наличие кафе, спортзалов, групп дневного пребывания для детей, салоны красоты, подземные паркинги, коворкинги и т. п.
Выгодно ли покупать апарт-отели для сдачи в аренду и ведения собственного бизнеса? Да, особенно если речь идет об апартаментах с обслуживанием, управляющим и консьерж-сервисом.
Советы для оценки инвестиционной привлекательности
Итак, резюмируя вышесказанное, можно вывести несколько правил грамотного инвестирования при покупке первичной недвижимости в Санкт-Петербурге:
Чем больше вкладываете, тем больше доход. Начать возможно даже не имея первоначального взноса, но хорошая доходность начинается тогда, когда у вас есть хотя бы минимальный взнос.
01
Риски велики, если Вы покупаете у ненадежной строительной компании, которая не построит в срок или не построит вообще. Если же вы покупаете у хорошего застройщика, риски минимальны.
02
Риски неудачного инвестирования можно уменьшить:
03
тщательно выбирайте локацию объекта: квартира должна быть в пределах КАД, в шаговой доступности от метро, в районе с развитой социальной, торговой и транспортной инфраструктурой;
остерегайтесь покупать у застройщика с подпорченной репутацией, либо у строительной компании, только вышедшей на рынок. Покупайте у тех, кто давно строит и достраивает;
для того, чтобы убедится в надежности застройщика, изучите всю разрешительную документацию; изучите социальные сети, отзывы дольщиков.
Важным вопросом является будущее территории, на которой находится выбранный Вами объект. Настолько интересным будет район застройки в ближайшие 5−10 лет? Является ли данный район перспективным? Какова экологическая ситуация? Есть ли рядом объекты социальной инфраструктуры: школа, детский сад, поликлиника? Важно обращать внимание на комплексный подход застройщика к возводимому жилью, если среда в микрорайоне сформирована, объект становится привлекательным для покупки.
Инвестировать в недвижимость Северной столицы выгодно.
Санкт-Петербург традиционно занимает первые строчки в рейтингах российских городов, жилая и коммерческая недвижимость которых остается привлекательным объектом для инвестиций.

Заработать на недвижимости реально. Сделать это можно разными способами, в зависимости от финансовых возможностей и целей. Для полной уверенности стоит воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости. Если разница в цене на разных стадиях готовности все еще существует, это не значит, что частный инвестор легко сможет переложить ее себе в карман. Подорожавшую недвижимость еще надо будет реализовать, а сделать это не так просто, причем это не зависит от класса жилья. Поэтому мы рекомендуем обратиться к хорошему специалисту.
Made on
Tilda